Landläufig versteht man unter der Amortisation bei Hypotheken, dass die zweite Hypothek innert 15 Jahren zurückgezahlt wird. Dann ist die Bank zufrieden. Aus Sicht des Finanzberaters schaut es anders aus. Die langfristige Betrachtung unter Berücksichtigung der verschiedenen Lebensphasen führt zu wichtigen Erkenntnissen, vor denen man die Augen nicht verschliessen sollte. Unsere Erfahrung zeigt, dass nur die Wenigsten darauf aufmerksam gemacht werden!
Bevor wir auf die Wahrheit über die Amortisation eingehen können, müssen wir einen Blick auf die Finanzierungsrichtlinien von Eigenheim werfen. Hier stellen sich die Fragen, ob genügend Eigenmittel vorhanden sind und ob die Tragbarkeit gegeben ist.
Eigenmittel
In vorliegenden Fall kostete das Traumobjekt unserer Kunden 1,5 Millionen Franken. Die maximale Hypothek, die Banken dafür gewähren, ist 1,2 Millionen Franken. Diese wird in eine 1. Hypothek von 975’000 Franken (65%) und eine 2. Hypothek über 225’000 Franken (15%) aufgeteilt. Die 2. Hypothek muss in den nächsten 15 Jahren zurückbezahlt werden.
"Wenn wir nur die 2. Hypothek amortisieren, können wir unser Haus im Alter nicht mehr finanzieren."
Verwendung von Vorsorgegeldern
Ein Vorbezug oder eine Verpfändung von Vorsorgegeldern beeinflusst die Altersvorsorge stark. Um eine daraus entstehende Alterslücke zu vermeiden, muss dies im FinanzPlan berücksichtigt werden. Die Verwendung von Vorsorgegeldern bei der Hausfinanzierung führt dazu, dass die tatsächlich nötige Amortisation deutlich höher ausfällt, als dies in der Berechnung weiter unten im Artikel kalkuliert ist.
Tragbarkeit
Die benötigten Eigenmittel waren bei unseren Kunden also vorhanden. Als nächstes prüft die Bank, ob die Tragbarkeit gewährleistet ist. Hierfür werden die Wohnkosten berechnet. Neben dem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5% gehören auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten in Höhe von 1% des Verkehrswerts dazu.
In unserem Fall sind dies folgende Beträge:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: CHF 60’000/Jahr
- Amortisation: CHF 15’000/Jahr
- Nebenkosten: CHF 15’000/Jahr
Die kalkulatorischen Wohnkosten betragen somit 90’000 Franken im Jahr. Diese dürfen nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens. Somit ist die Tragbarkeit gewährleistet, wenn das gemeinsame Bruttoeinkommen unserer Kunden mindestens 270’000 Franken im Jahr beträgt.
Als Doppelverdiener mit hohen Einkommen erfüllten unsere Kunden im vorliegenden Fall auch dieses Kriterium. Es muss jedoch daran gedacht werden, dass dies ganz anders ausschauen kann, wenn sich die Einkommen verändern, weil die Familie Nachwuchs bekommt und nicht mehr beide 100% erwerbstätig sind.
Tragbarkeit im Alter
Dem Kauf der Wunschimmobilie stand im vorliegenden Fall aus Bankensicht somit nichts im Weg. Zu diesem Zeitpunkt haben sich unsere Kunden keine Gedanken darüber gemacht, im Alter allenfalls umziehen zu müssen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Und wenn man sich selbst um die Hypothek kümmert und zur Bank geht, wird man vom Hypothekarberater oder der Hypothekarberaterin in der Regel nicht darauf aufmerksam, dass das Amortisieren der 2. Hypothek nicht ausreicht, um die Tragbarkeit in der dritten Lebensphase sicherzustellen.
Verwendung von Vorsorgegeldern
Ein Vorbezug oder eine Verpfändung von Vorsorgegeldern beeinflusst die Altersvorsorge stark. Um eine daraus entstehende Alterslücke zu vermeiden, muss dies im FinanzPlan berücksichtigt werden. Die Verwendung von Vorsorgegeldern bei der Hausfinanzierung führt dazu, dass die tatsächlich nötige Amortisation deutlich höher ausfällt, als dies in der Berechnung weiter unten im Artikel kalkuliert ist
Das Minimum an Eigenmittel, das Banken üblicherweise dafür verlangen, ist 20% des Kaufpreises. Unsere Kunden mussten somit 300’000 Franken einbringen. Aufgrund einer Erbschaft stellte dies kein Problem dar. Unter anderen Gegebenheiten hätten Sie zu diesem Zweck maximal 150’000 Franken aus der 2. oder 3. Säule beziehen oder verpfänden können.
Tragbarkeit
Die benötigten Eigenmittel waren bei unseren Kunden also vorhanden. Als nächstes prüft die Bank, ob die Tragbarkeit gewährleistet ist. Hierfür werden die Wohnkosten berechnet. Neben dem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5% gehören auch die Amortisation der zweiten Hypothek und die Nebenkosten in Höhe von 1% des Verkehrswerts dazu.
In unserem Fall sind dies folgende Beträge:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: CHF 60’000/Jahr
- Amortisation: CHF 15’000/Jahr
- Nebenkosten: CHF 15’000/Jahr
Die kalkulatorischen Wohnkosten betragen somit 90’000 Franken im Jahr. Diese dürfen nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens. Somit ist die Tragbarkeit gewährleistet, wenn das gemeinsame Bruttoeinkommen unserer Kunden mindestens 270’000 Franken im Jahr beträgt.
Als Doppelverdiener mit hohen Einkommen erfüllten unsere Kunden im vorliegenden Fall auch dieses Kriterium. Es muss jedoch daran gedacht werden, dass dies ganz anders ausschauen kann, wenn sich die Einkommen verändern, weil die Familie Nachwuchs bekommt und nicht mehr beide 100% erwerbstätig sind.
Tragbarkeit im Alter
Dem Kauf der Wunschimmobilie stand im vorliegenden Fall aus Bankensicht somit nichts im Weg. Zu diesem Zeitpunkt haben sich unsere Kunden keine Gedanken darüber gemacht, im Alter allenfalls umziehen zu müssen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Und wenn man sich selbst um die Hypothek kümmert und zur Bank geht, wird man vom Hypothekarberater oder der Hypothekarberaterin in der Regel nicht darauf aufmerksam, dass das Amortisieren der 2. Hypothek nicht ausreicht, um die Tragbarkeit in der dritten Lebensphase sicherzustellen.
"Durch die indirekte Amortisation haben wir jährlich 18'000 Franken mehr zur Verfügung."
Schauen wir uns einmal an, wie die Tragbarkeitsberechnung unserer Kunden zum Pensionszeitpunkt ausschauen würde, wenn lediglich die 2. Hypothek amortisiert würde. Die Hypothekarschuld wäre dann 975’000 Franken:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: CHF 48’750/Jahr
- Amortisation: wird von der Bank keine mehr verlangt
- Nebenkosten: CHF 15’000/Jahr (Die Erhöhung der kalkulatorischen Nebenkosten aufgrund der zwischenzeitlichen Wertsteigerung der Immobilie ist nicht berücksichtigt)
Die Wohnkosten würden in diesem Fall somit 63’750 Franken/Jahr betragen. Auch dann dürfen diese einen Drittel des Renteneinkommens nicht übersteigen. Die Tragbarkeit im Alter wäre somit gegeben, wenn unsere Kunden Renteneinkünfte von etwas mehr als 190’000 Franken zu erwarten hätten.
Ist dies nicht gegeben, wird die Bank die Finanzierung so nicht weiterführen – die Hypothek müsste amortisiert oder gar die Immobilie verkauft werden.
Die Wahrheit über die Amortisation
Bei einem Einkommen von 270’000 Franken im Jahr ist es aus unserer Erfahrung realistisch, dass die Rentenleistungen aus AHV und Pensionskasse zusammen ca. 110’000 Franken/Jahr betragen. Die damit finanzierbaren Wohnkosten dürfen also 36’600 Franken/Jahr nicht übersteigen. Rückwärts gerechnet führt dies zu folgenden Werten:
- Maximal finanzierbare Wohnkosten: CHF 36’600/Jahr
- Nebenkosten: CHF 15’000/Jahr
- Maximal finanzierbarer kalkulatorischer Hypothekarzins: CHF 21’600/Jahr
- Maximal im Alter finanzierbare Hypothek: CHF 432’000
- Hypothekarschuld (1. Hypothek): CHF 975’000
- Nicht tragbarer Anteil an Hypothek: CHF 543’000
Um die Tragbarkeit im Alter sicherzustellen, müssen unsere Kunden im vorliegenden Fall somit per Pensionierung 543’000 Franken zusätzlich amortisieren. Der Mann ist aktuell 45 Jahre alt. Es bleiben also 20 Jahre, um das zu erreichen. In dieser Zeit müssen sie jährlich 27’150 Franken zurückzahlen.
Die tatsächlichen Wohnkosten betragen in unserem Fall somit nicht wie von der Bank kalkuliert 90’000 Franken/Jahr, sondern tatsächlich 117’150 Franken/Jahr. Unsere Kunden waren über diese Erkenntnis im ersten Moment natürlich nicht erfreut. Nachdem sie jedoch realisiert haben, dass das Problem nur grösser wird, wenn man die Augen davor verschliesst, konnten sie sich damit anfreunden und darauf einstellen.
Varianten der Amortisation
Neben der oben verwendeten Variante der direkten Amortisation gibt es auch die Möglichkeit, indirekt zu amortisieren. Unsere Kunden haben sich für diese Variante entschieden. Die Gründe dafürliegen auf der Hand. Einerseits konnten Sie dadurch die jährlichen Wohnkosten von 117’150 auf 103’200 Franken reduzieren und gleichzeitig jedes Jahr über 4’000 Franken Steuern sparen. Sie haben nun über 18’000 Franken im Jahr zusätzlich freies Budget, als wenn sie direkt amortisiert hätten.
Der FinanzPlan – die Basis für alles
Finanzielle Entscheidungen gelingen am besten, wenn sie auf einem langfristigen Konzept basieren. Dieses Konzept nennen wir FinanzPlan. Er bietet einen ganzheitlichen Blick auf Ihre Finanzen und ist das Strategiepapier, in dem die zukünftige Entwicklung Ihres Vermögens und Ihrer voraussichtlichen Einkünfte abgebildet wird. Er berücksichtigt auch geplante Investitionen und Ausgaben. Dadurch liefert er Anhaltspunkte für Massnahmen, welche Ihnen bei der Zielerreichung helfen.
Sie haben noch keinen FinanzPlan? Höchste Zeit, das zu ändern! Rufen Sie uns heute noch an, um ein unverbindliches Erstgespräch zu vereinbaren.
