Als Daniel und Julia ihr Traumhaus für 1,5 Millionen Franken kauften, waren sie überzeugt, alles richtig zu machen. Die Finanzierung stand, die Bank war zufrieden. Doch zehn Jahre später wurde ihnen bewusst: Die klassischen Amortisationspläne reichen nicht aus, um ihre finanzielle Zukunft langfristig zu sichern. Eine strategische Beratung hätte ihnen geholfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Finanzierung eines Eigenheims – mehr als nur Eigenmittel und Tragbarkeit
Bevor wir darauf eingehen, wie viel Hypothek nach der Pensionierung noch tragbar ist, müssen wir einen Blick auf die Finanzierungsrichtlinien werfen. Bevor eine Bank eine Hypothek vergibt, prüft sie zwei wesentliche Punkte:
Sind genügend Eigenmittel vorhanden?
Ist die Tragbarkeit gewährleistet?
Eigenmittel
Das Haus von Daniel und Julia kostete 1,5 Millionen Franken. Banken finanzieren maximal 80% des Kaufpreises, also 1,2 Millionen Franken. Diese werden in eine 1. Hypothek (975’000 Franken, 65%) und eine 2. Hypothek (225’000 Franken, 15%) aufgeteilt. Die 2. Hypothek muss in den nächsten 15 Jahren zurückbezahlt werden.
„Wenn wir nur die 2. Hypothek amortisieren, können wir unser Haus mit der Rente nicht mehr finanzieren.“ – Daniel
Zusätzlich nutzte das Paar 150’000 Franken aus der Pensionskasse als Eigenmittel – eine Entscheidung, die langfristige Auswirkungen auf ihre Altersvorsorge hat.
Tragbarkeit
Die Bank prüfte die Wohnkosten um sicherzustellen, dass Paar die Zinsen auch auf lange Sicht bezahlen kann. Dabei nimmt die Bank einen theoretischen Zins von 5 Prozent an, falls die Zinsen steigen würden.
Die Wohnkosten bestehen aus drei Komponenten:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins (5%): CHF 60’000/Jahr
- Amortisation der 2. Hypothek: CHF 15’000/Jahr
- Nebenkosten (1% des Verkehrswerts): CHF 15’000/Jahr
Die kalkulatorischen Wohnkosten betragen 90’000 Franken pro Jahr. Da diese nicht höher als ein Drittel des Bruttoeinkommens sein dürfen, musste das Paar mindestens 270’000 Franken Bruttoeinkommen haben – was sie als Doppelverdiener erfüllen.
Doch was passiert nach der Pensionierung?
Tragbarkeit im Alter – das unterschätzte Risiko
Zum Zeitpunkt des Hauskaufs machten sich Daniel und Julia keine Gedanken darüber, ob sie ihr Haus nach der Pensionierung noch finanzieren können. Doch als sie die Tragbarkeit für die Zeit nach der Pensionierung berechneten, stiessen sie auf ein Problem:
Die Hypothekenschuld beträgt mit 65 Jahren noch 975’000 Franken.
- Kalkulatorischer Hypothekarzins (5%): CHF 48’750/Jahr
- Nebenkosten: CHF 15’000/Jahr
Die Wohnkosten lägen bei 63’750 Franken/Jahr. Da Banken verlangen, dass diese Kosten höchsten ein Drittel des Einkommens ausmachen, müsste das Paar mindestens 190’000 Franken Rente beziehen.
„Durch die indirekte Amortisation haben wir jährlich 18'000 Franken mehr zur Verfügung.“ – Julia
Da sich ihre beiden Rentenleistungen zusammen jedoch nur 110’000 Franken/Jahr belaufen werden, dürften ihre Wohnkosten maximal 36’600 Franken/Jahr betragen. Die Rechnung zeigt:
- Maximal finanzierbare Hypothek: CHF 432’000
- Tatsächliche Hypothekenschuld mit 65 Jahren: CHF 975’000
- Nicht tragbarer Anteil: CHF 543’000
Das bedeutet: Bis zur Pensionierung müssten sie 543’000 Franken zusätzlich amortisieren – das entspricht weiteren 27’150 Franken pro Jahr.
Varianten der Amortisation
Daniel und Julia hatten zwei Möglichkeiten:
- Direkte Amortisation: Die Hypothek wird direkt reduziert, was langfristig die Schulden senkt, aber die Steuerbelastung erhöht.
- Indirekte Amortisation: Statt die Hypothek direkt zu reduzieren, wurden die Amortisationsbeträge auf ein gebundenes Vorsorgekonto (3. Säule) eingezahlt, um Steuervorteile zu nutzen.
Sie entschieden sich für die indirekte Amortisation, da sie dadurch:
- Die jährlichen Wohnkosten von 117’150 auf 103’200 Franken reduzieren konnten.
- Über 4’000 Franken Steuern pro Jahr einsparen.
- Jährlich 18’000 Franken mehr zur Verfügung hatten.
Wie funktioniert die indirekte Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation zahlt der Kreditnehmer nicht direkt die Hypothek ab, sondern überweist regelmässig Beträge auf ein gebundenes Säule 3a-Vorsorgekonto oder eine gebundene Säule 3a-Lebensversicherung. Dieses Geld bleibt während der gesamten Laufzeit dort und wird erst am Ende zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Ein grosser Vorteil dieser Methode sind die Steuervorteile: Einzahlungen in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Ausserdem bleibt die Hypothek in voller Höhe bestehen, wodurch auch die Schuldzinsen weiterhin von den Steuern absetzbar sind. Zusätzlich kann das gesparte Geld verzinst oder in Wertschriften angelegt werden, wodurch es wächst. Da die Hypothek nicht laufend reduziert wird, bleibt mehr Liquidität erhalten. Erst nach Ablauf der Hypothek oder spätestens bei der Pensionierung wird das angesparte Kapital zur (teilweisen) Rückzahlung der Hypothek genutzt.
Wie beeinflusst die Amortisation Ihren FinanzPlan?
Die langfristige Finanzstrategie sollte folgende Faktoren berücksichtigen:
- Tragbarkeit im Alter: Wer sich frühzeitig mit der Amortisation auseinandersetzt, vermeidet spätere Zwangsverkäufe.
- Steuerliche Optimierung: Indirekte Amortisation kann erhebliche Steuerersparnisse bringen.
- Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben: Eine vollständige Amortisation mag verlockend erscheinen, doch oft ist es klüger, Kapital in der 3. Säule oder anderen Anlagen zu deponieren, um flexibler zu sein.
Viele Eigenheimbesitzer denken, dass die Rückzahlung der 2. Hypothek ausreicht. Die Realität zeigt jedoch: Ohne eine klare Strategie für die Amortisation riskieren viele, ihr Eigenheim nach der Pensionierung nicht mehr finanzieren zu können.
Sie haben noch keinen FinanzPlan? Kontaktieren Sie uns – wir bei Huber & Bruderer helfen Ihnen, Ihre Hypothek optimal an Ihre Lebenssituation anzupassen und langfristig tragbare Lösungen zu finden.
