Lange wurde darüber diskutiert, nun steht die Entscheidung bevor: Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Einführung einer neuen Steuer auf Zweitliegenschaften ab – und damit auch über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Kommt es zur Annahme, bedeutet das einen tiefgreifenden Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung.
Was verändert sich?
Der Eigenmietwert – also jener Betrag, den Wohneigentümer theoretisch als Miete für ihre eigene Immobilie bezahlen müssten – wird heute als Einkommen besteuert. Im Gegenzug lassen sich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses System soll nun ersetzt werden.
Bei einer Annahme der Vorlage entfällt der Eigenmietwert. Gleichzeitig fallen auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für den Unterhalt weg, und Schuldzinsen dürfen nur noch eingeschränkt geltend gemacht werden – etwa in begrenztem Umfang für Ersterwerbende. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das eine Steuererleichterung, für andere eine spürbare Einschränkung. Die Änderungen treten frühestens 2027 in Kraft.
Wer profitiert, wer verliert?
Ob die Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich ein Vor- oder Nachteil ist, hängt von der individuellen Situation ab. Wer heute kaum Hypotheken hat und wenig Unterhalt geltend macht, wird oft entlastet. Wer hingegen viel in die Liegenschaft investiert oder stark belehnt ist, muss mit Nachteilen rechnen.
Begünstigt sind:
- Eigentümer mit weitgehend amortisierten Hypotheken
- Pensionierte mit tieferem Einkommen und geringen Abzügen
- Ersterwerbende mit Neubauten und geringem Unterhalt
Weniger vorteilhaft ist die Reform für:
- Eigentümer von älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien
- Haushalte mit hoher Hypothekarverschuldung
- Personen, die umfangreiche Renovationen planen
Beispiele aus der Praxis
Frau Frei, 68, lebt seit vielen Jahren in ihrem abbezahlten Einfamilienhaus. Der Eigenmietwert macht aktuell einen grossen Teil ihres steuerbaren Einkommens aus. Gleichzeitig kann sie kaum noch Unterhaltskosten oder Schuldzinsen abziehen. Sollte die Reform angenommen werden, würde ihre Steuerlast deutlich sinken. Für sie wäre die Abschaffung des Eigenmietwerts eine spürbare Entlastung.
Anders sieht es bei Familie Baumann aus. Sie haben vor kurzem ein älteres Haus übernommen, das sie schrittweise sanieren möchten. Fällt der Unterhaltsabzug weg, lassen sich künftige Renovationen nicht mehr steuerlich geltend machen. Für sie ist es entscheidend, ob und wann die Reform in Kraft tritt – denn davon hängt ab, wie sie die Arbeiten am besten planen.
Was heisst das konkret für Eigentümer?
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um sich mit der eigenen Immobilienstrategie auseinanderzusetzen. Lohnt sich eine Renovation noch? Ist eine Amortisation sinnvoll? Oder ist jetzt der richtige Moment für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie?
Die Antwort hängt stark von der persönlichen Ausgangslage ab – und lässt sich nicht pauschal beantworten. Klar ist nur: Wer gut informiert ist, kann bessere Entscheidungen treffen.
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